Kuidas rikkaks saada IX: Kinnisvarasse investeerimine
Tänavu veebruaris Swedbanki eraisikute rahaasjade teabekeskuse läbi viidud uuringu kohaselt on Eesti elanike hinnangul kõige turvalisem tuleviku kindlustamise viis investeerida kinnisvarasse.
Uuringust selgus, et enam kui pooled ehk 55% Eesti elanikest on kindlama tuleviku nimel valmis raha säästma, seejuures 4% elanikest hindas valmidust säästmiseks suureks, 35% mõõdukaks ja 16% väikeseks. „Kõnekas on ka fakt, et kolmandikul elanikest puudub üldse võimalus kokku hoida ja iga kümnes ei soovigi seda teha,” märkis teabekeskuse juhataja Lee Maripuu. „Neile, kellel on võimalik säästa, tundub kõige tulusam paigutada raha kinnisvarasse (47%) või panka (33%). Teised säästude investeerimise võimalused, näiteks aktsiate ostmine, raha fondidesse paigutamine, pensionisambad, jäid hindamisskaala alumisse otsa,” lisas ta.
Eelnevast tulenevalt ei saa ka meie oma sarjas kuidagi kinnisvarast mööda vaadata. Tõsta korraks pilk ajalehelt ja vaata enda ümber ringi. Suure tõenäosusega on sinust saja meetri raadiuses päris mitu kinnisvarainvesteeringut, mis samal ajal kui sina lehte loed, kellelegi passiivset tulu toodab. Kaubanduskeskused, kontorihooned, üürikorterid. Isegi kui sa istud parasjagu õpetajate toas, on teatav tõenäosus, et keegi teenib selle eest raha (Tallinnas on näiteks enam kui kümme kooli antud pikaajalisele rendile). Lisaks võib raha paigutada veel metsa- ja põllumaasse.
Kinnisvaral on üks hea omadus, mida ei morjenda kinnisvarabuumid ega -krahhid. Nimelt saab kinnisvara kasutamise eest üüri küsida. Üür on just selline sissetulek, mis sobib ideaalselt finantsvabaduse saavutamiseks: ise võid olla aasta aega puhkusel, kuid üürnikelt laekub raha rahulikult sinu pangakontole. Lisaks aitab kinnisvaraga rikkaks saamisel võimendus – üldjuhul ei pane investorid kogu ostusummat ise välja, vaid kasutavad selleks ka pankade abi. Nii on võimalik 6–7% üüritootlus muuta mitmekümneprotsendiliseks tootluseks.
Muidugi tuleb vahel ette olukordi, kus pead organiseerima kiirremonti, suhtlema võlgu jäänud üürnikega või saama hakkama tõusvate laenuintressidega. Kinnisvara eeldab oluliselt rohkem aktiivsust kui dividendiaktsiad või ühisrahastuse abil laenamine. Samas on võimalik seda aktiivsust enda kasuks pöörata – lisaks rahalisele kapitalile saab kinnisvaras raha teenida ka higikapitali kasutades. Ka on suur erinevus teiste varaklassidega võrreldes asjaolu, et siseinfo kasutamine on lubatud ja isegi soovitatav. Mida rohkem oled turuga kursis, seda suurem tõenäosus on leida häid tehinguid.
Ilmselt esimene samm kinnisvarasse investeerimisel peaks olema oma kodu ostmine – arvestades tänaseid madalaid intresse, on laenumakse tavaliselt väiksem igakuisest üürikulust. Kindlasti ei maksa oma esimest kodu ostes ennast lõhki laenata – kodu ei ole investeering, vaid siiski kulu. Mida väiksem elamispind, seda väiksemad on kommunaalmaksed, seda vähem raha kulub selle sisustamisele ja seda lihtsam on leida uut raha investeerimiskinnisvara ostmiseks.
Kui endal kodu olemas, tasub edasi vaadata üürikorterite suunas. Kui raha rohkem, on võimalik investeerida ka äripindadesse või kinnisvarafondi. Kõige turvalisem on toimetada üldse ilma laenuraha kasutamata – näiteks on mul üks tuttav, kes iga 3–4 aasta tagant on säästude eest suutnud Tartusse osta 1–2-toalise korteri ja neid nüüd tudengitele välja üürib. Praegu on tal portfellis kolm korterit, mis igal kuul toovad sisse ca 900 eurot üüritulu. Pensionifond missugune!
Samas on võimalik alustuseks välja üürida ka enda kodu – oletame, et viibid juulis maal vanemate juures ja korter Tallinnas seisab tühjalt. Internetis on mitmeid keskkondi (näiteks Airbnb), mis võimaldavad sul oma kodu lühiajaliselt üürile anda. Tean inimesi, kes niiviisi oma elamispinda puhkuste ajal välja üürides teenivad arvestatavat palgalisa. Samuti on reisil nõnda võimalik ise kõvasti raha majutuse pealt kokku hoida.
Kinnisvaraga toimetamisel on veel üks väike nüanss: ei tasu seda parajasti kehtivas maksusüsteemis teha eraisikuna, sest kogu tulu on maksustatav ja mingeid kulusid pole sellest võimalik maha arvestada. Kui sul on plaan omandada rohkem kui üks üüripind, on mõistlik asutada kinnisvaraga tegelemiseks eraldi äriühing. Õnneks on Eestis ettevõtte asutamine tehtud niivõrd lihtsaks ja odavaks, et seda võiks poolkohustuslikus korras teha kõik abituriendid esimeses majandustunnis.